Lohnsteuerhilfe für Vermieter

Anlage V ohne Kopfzerbrechen. Wenn Sie Arbeitnehmer oder Rentner sind und nebenbei vermieten.

Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Garage oder Ferienwohnung: Wir erstellen Ihre Anlage V, setzen Zinsen, Erhaltungsaufwand und Abschreibung korrekt an und prüfen den Bescheid. Wichtig: Als Lohnsteuerhilfeverein dürfen wir Sie beraten, wenn die Vermietung private Vermögensverwaltung ist (nicht gewerblich, keine umsatzsteuerpflichtigen Umsätze). Eine Betragsgrenze für die Mieteinnahmen gibt es seit 2026 nicht mehr.

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Anlage V

Das holen wir für Sie raus

Bei Vermietung zählt nicht die Miete, sondern der Überschuss. Jeder Euro Werbungskosten senkt Ihre Steuer, manche Jahre enden sogar mit einem Verlust, der Ihren Arbeitslohn oder Ihre Rente entlastet.

01

Laufende Werbungskosten

Darlehenszinsen, Hausgeld ohne Instandhaltungsrücklage, Grundsteuer, Versicherungen, Hausverwaltung, Kontoführung, Fahrten zur Immobilie, Anzeigen für die Mietersuche: Alles, was mit der Vermietung zusammenhängt, mindert Ihre Einnahmen.

02

Abschreibung (AfA)

Der Gebäudeanteil Ihrer Anschaffungskosten wird über die Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben, der Grundstücksanteil nicht. Wir ermitteln die Aufteilung nachvollziehbar, prüfen den richtigen Prozentsatz nach Baujahr und setzen auch Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten des Kaufs korrekt an.

03

Erhaltungsaufwand

Reparaturen, neue Heizung, Fenster, Bad oder Fassade sind sofort absetzbar, wahlweise auf bis zu fünf Jahre verteilt. Vorsicht in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Übersteigen die Nettokosten 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und werden nur über die AfA berücksichtigt. Wir behalten die Grenze im Blick.

04

Leerstand und Mietausfall

Steht die Wohnung leer, bleiben die Kosten absetzbar, solange Sie ernsthaft vermieten wollen. Nachweise wie Inserate oder Makleraufträge sichern den Abzug. Auch bei Mietausfall, Renovierung zwischen zwei Mietern oder Sanierung vor der Erstvermietung setzen wir die Kosten an.

05

Vermietung an Angehörige

Vermieten Sie verbilligt an Kinder oder Eltern, bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Darunter wird anteilig gekürzt. Wir prüfen die Miete, den Mietvertrag und die tatsächliche Durchführung, damit das Finanzamt das Mietverhältnis anerkennt.

06

Ferienwohnung

Bei einer Ferienwohnung fragt das Finanzamt nach der Einkunftserzielungsabsicht. Ausschließlich vermietete Objekte mit ortsüblichen Vermietungstagen sind unproblematisch, bei Selbstnutzung werden die Kosten aufgeteilt. Überschreitet die Vermietung mit Zusatzleistungen die Grenze zur Gewerblichkeit, dürfen wir nicht mehr beraten. Das klären wir vorab.

Diese Unterlagen brauchen wir von Ihnen

Zusätzlich zu Ihren Unterlagen als Arbeitnehmer, Beamter oder Rentner brauchen wir für die Vermietung:

Mietverträge und Aufstellung der Mieteinnahmen inkl. Nebenkostenvorauszahlungen und Nebenkostenabrechnung
Zinsbescheinigung der Bank, Darlehensvertrag, ggf. Tilgungsplan
Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft mit Ausweis der Instandhaltungsrücklage
Grundsteuerbescheid, Gebäudeversicherung, Hausverwaltung
Rechnungen für Reparaturen, Renovierung, Modernisierung
Beim Kauf: notarieller Kaufvertrag, Grundbuch-, Notar- und Maklerrechnung, Baujahr, Wohnfläche, ggf. Bodenrichtwert
Bei Leerstand: Inserate, Maklerauftrag, Nachweise der Vermietungsbemühungen
Bei Vermietung an Angehörige: Mietvertrag, Mietspiegel bzw. ortsübliche Vergleichsmiete, Zahlungsnachweise
Bei Ferienwohnung: Belegungskalender, Vermittlungsabrechnungen, Angaben zur Selbstnutzung
Fahrten zur Immobilie (Anlass, Datum, Kilometer)
Letzter Steuerbescheid, ggf. vorhandene Anlage V des Vorjahres

So läuft es ab

Zuerst prüfen wir, ob wir Sie beraten dürfen: private Vermögensverwaltung, keine gewerbliche Vermietung. Eine Betragsgrenze für die Mieteinnahmen gibt es seit 2026 nicht mehr. Dann erstellen wir Ihre komplette Einkommensteuererklärung mit Anlage V, ermitteln die AfA nachvollziehbar, nennen Ihnen vorab das voraussichtliche Ergebnis und übermitteln alles elektronisch an das Finanzamt. Die Bearbeitung dauert in der Regel 2 bis 4 Wochen, nachdem alle Unterlagen vollständig vorliegen. Im ersten Jahr etwas länger, weil wir die Immobilie einmal grundlegend aufnehmen.

Und danach

Wir prüfen den Steuerbescheid, insbesondere die Anerkennung der Werbungskosten und der Abschreibung, legen bei Abweichungen Einspruch ein und beantworten Rückfragen des Finanzamts. In den Folgejahren geht es schnell, weil die Stammdaten der Immobilie bereits vorliegen. Alles im Jahresbeitrag enthalten.

FAQ

Häufige Fragen von Vermietern

Kurz beantwortet. Für Ihren konkreten Fall sprechen wir persönlich.

Nein. Die frühere Betragsgrenze von 18.000 € (36.000 € bei Zusammenveranlagung) ist zum 1. September 2026 entfallen. Wir dürfen Sie unabhängig von der Höhe der Mieteinnahmen beraten – vorausgesetzt, die Vermietung ist private Vermögensverwaltung und nicht gewerblich, und Sie erzielen daneben Einkünfte als Arbeitnehmer, Rentner, Pensionär oder Beamter.

Beratungsbefugnis bei Vermietung

Dürfen wir Sie beraten? Die Grenzen im Klartext.

Als Lohnsteuerhilfeverein sind wir nach § 4 StBerG an klare Grenzen gebunden. Vermietung ist erlaubt, aber nur als Nebeneinkunft neben Arbeitslohn, Pension oder Rente und nur als private Vermögensverwaltung. Eine Betragsgrenze für die Mieteinnahmen gibt es seit 2026 nicht mehr. Wir prüfen das vor dem Beitritt, damit Sie nicht später wechseln müssen.

Wir dürfen Sie beraten, wenn

Sie Arbeitnehmer, Beamter, Rentner oder Pensionär sind und nebenbei vermieten
Ihre Mieteinnahmen unabhängig von der Höhe sind – die frühere Grenze von 18.000 € (36.000 € bei Zusammenveranlagung) ist zum 1. September 2026 entfallen
Sie daneben keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb, selbstständiger oder land- und forstwirtschaftlicher Tätigkeit erzielen
die Vermietung private Vermögensverwaltung ist, also nicht gewerblich und ohne umsatzsteuerpflichtige Umsätze

Vermieten Sie gewerblich oder erzielen Sie gewerbliche, selbstständige oder land- und forstwirtschaftliche Einkünfte, dürfen wir Sie nicht beraten. Dann ist eine Steuerkanzlei der richtige Weg. Wir sagen Ihnen das ehrlich im ersten Gespräch.

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